Επιτέλους Καταλύτης για τα Δικαιώματα του Αγοραστή
Του Τζιοβάνη Κουζαλή*
Εξαιρετικά σημαντική είναι η απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου Αμμοχώστου (που συνεδριάζει στην Λάρνακα), σε υπόθεση που αφορά εμπράγματα βάρη ή/και επιβαρύνσεις (υποθήκες, εγγραφές δικαστικής απόφασης – memo, διατάγματα που απαγορεύουν την πώληση) επί ακίνητης ιδιοκτησίας, όπου προηγείται η κατάθεση πωλητήριου εγγράφου.
Συγκεκριμένα, στην υπόθεση αυτή Αρ. Αγωγής 1472/2011 η αγοράστρια εταιρεία SELDEMOSA TRADING LTD πελάτες του γραφείου G.KOUZALIS LLC, είχε προβεί στην αγορά ακίνητης ιδιοκτησίας δυνάμει πωλητήριας σύμβασης για την οποία μάλιστα είχε εκδοθεί Διάταγμα Δικαστηρίου το οποίο διέτασσε την μεταβίβαση του ακινήτου επ’ ονόματι της αγοράστριας εταιρείας. Σε μεταγενέστερο χρόνο, εκδόθηκε προσωρινό διάταγμα κατόπιν αιτήσεως τρίτων προσώπων (προς όφελος Τραπεζικού Οργανισμού) το οποίο απαγόρευε την πώληση του ίδιου ακινήτου. Λόγω λοιπόν της ύπαρξης δύο διαφορετικών Διαταγμάτων, ο Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός μέσω του Γενικού Εισαγγελέα ως εκπρόσωπος της Δημοκρατίας, αποτάθηκε στο Δικαστήριο για να δοθούν οδηγίες αναφορικά με την πορεία των δύο αντίθετων διαταγμάτων. Τότε το Δικαστήριο, μετά από ακροαματική διαδικασία, απεφάνθη τα ακόλουθα:
«Η πωλητήρια σύμβαση ως εμπράγματο βάρος το οποίο δημιουργήθηκε προγενέστερα από το Προσωρινό Διάταγμα το οποίο απαγόρευε την πώληση του ακινήτου προηγείται της απαγόρευσης η οποία δημιουργήθηκε με τη μεταγενέστερη κατάθεση του Διατάγματος που απαγόρευε την πώληση της ίδιας ακίνητης ιδιοκτησίας.»
Με απλά λόγια, το Δικαστήριο ξεκαθάρισε πως η αγοράστρια εταιρεία δεν εμποδίζεται να λάβει την ιδιοκτησία του ακινήτου της, αλλά τουναντίον δικαιούνταν να λάβει το ακίνητο ελεύθερο από την μεταγενέστερη απαγόρευση. Ο λόγος άπτεται του γεγονότος ότι η απαγόρευση δημιουργήθηκε μετά την κατάθεση της πωλητήριας σύμβασης και σύμφωνα με τον Περί Πωλήσεως Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο του 2011 άρθρο 8(1), ο Αρμόδιος Κτηματολογικός Λειτουργός είναι υποχρεωμένος να προχωρά στην μεταβίβαση ανεξάρτητα από οποιαδήποτε εμπράγματα βάρη ή απαγορεύσεις που βαρύνουν την ακίνητη ιδιοκτησία ή τον ιδιοκτήτη της και τα οποία ακολουθούν κατά προτεραιότητα τη σύμβαση της οποίας διατάσσεται η ειδική εκτέλεση.
Είναι άκρως σημαντικό λοιπόν για τον κάθε Κύπριο Πολίτη, να γνωρίζει όχι μόνο τις υποχρεώσεις του, αλλά και τα δικαιώματά του. Επιπλέον, οι πολίτες χρειάζεται να έχουν εν γνώσει τους τις θεραπείες που προσφέρουν οι Αποφάσεις των Δικαστηρίων, καθώς και τη Νομοθεσία που ισχύει στις περιπτώσεις που κάποιος προβαίνει σε αγορά ακίνητης ιδιοκτησίας η οποία ίσως επιβαρυνθεί από μεταγενέστερες απαγορεύσεις ή/και εμπράγματα βάρη.
Έχοντας ως γνώμονα τα πιο πάνω, το δικηγορικό γραφείο G.KOUZALIS LLC θέλει να τονίσει ότι ο τρόπος σημείωσης των επιβαρύνσεις/memo στο μητρώο του κτηματολογίου από οργανισμούς όπως Τράπεζες, Φόρο Εισοδήματος κλπ. είναι καταχρηστικός και αντιτίθεται της Νομοθεσίας. Λειτουργούν στην πραγματικότητα ως μοχλός πίεσης προς τους ανυποψίαστους επενδυτές, οι οποίοι σε περιπτώσεις μεταπωλήσεων των ακινήτων τους πριν από την έκδοση τίτλου ιδιοκτησίας, υποχρεώνονται από οργανισμούς να συνεισφέρουν και να πληρώνουν χρηματικά ποσά προς αυτούς προς όφελος και κάλυψη υποχρεώσεων άλλων. Εύλογο παράδειγμα είναι οι περιπτώσεις εταιρειών που ασχολούνται με ανάπτυξη γης (Developers) των οποίων οι υποχρεώσεις εν τέλει καλύπτονται από τους ανυποψίαστους επενδυτές που θέλουν να μεταπωλήσουν την ακίνητη ιδιοκτησία τους.
Υπενθυμίζουμε ότι οι πιο πάνω ενέργειες παρατηρούνται συχνά και κατ’ εξακολούθηση από Τραπεζικούς Οργανισμούς, Φόρο Εισοδήματος κ.ά., οι οποίοι εκμεταλλεύονται την άγνοια των πολιτών σε θέματα Νομοθεσίας και επί τούτου γίνεται η συγκεκριμένη ενημέρωση, έτσι ώστε οι απλοί πολίτες να μην υποπίπτουν σε εκμετάλλευση.
*Νομικός Σύμβουλος