Ανάλυση Άρθρου 4 του Νόμου Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) – ΚΕΦ.224
(ΜΕΡΟΣ Ι)
Σύμφωνα με το άρθρο 4 του Κεφ. 224, κανένα δικαίωμα ιδιοκτησίας, συμφέρον, προνόμιο, ελευθερία, δουλεία ή οποιοδήποτε άλλο πλεονέκτημα εντός, επί ή υπεράνω οποιασδήποτε ακίνητης ιδιοκτησίας δεν υφίσταται ή δημιουργείται, αποκτάται ή μεταβιβάζεται παρά μόνο δυνάμει των διατάξεων του Κεφ. 224.Οι πρόνοιες του Αγγλικού Κοινοδικαίου (Common Law) και του Δικαίου της Επιείκειας (Equity) αποτελούν μέρος του σημερινού εφαρμοστέου δικαίου κατά το άρθρο 29 (1) (γ) του Περί Δικαστηρίων Νόμου του 1960, το οποίο χρίζει τροποποίησης. Εν αντιθέσει, το άρθρο 4 εφαρμόζεται ανεξάρτητα από τις διατάξεις του Περί Δικαστηρίων Νόμου και επενεργεί ούτως ώστε να αποκλείει το Αγγλικό Κοινοδίκαιο και το Δίκαιο της Επιείκιας, στην δημιουργία δικαιώματος ιδιοκτησίας.
Το άρθρο 4 (1) του Κεφ. 224 δημοσιεύθηκε στις 04/03/1953 μετά από την απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην υπόθεση Αγνή Κοντού v. Μαρία Παρούτη. Στην Κύπρο – μέσω της υπόθεσης αυτής – έγινε απόπειρα εφαρμογής των αρχών του Κοινοδικαίου και της Επιείκιας και σε θέματα που αφορούν ακίνητη ιδιοκτησία. Αν εφαρμόζονταν όμως στην υπόθεση Κοντού (1953), αυτό θα ήταν εναντίον της όλης φιλοσοφίας του κτηματολογικού συστήματος στην Κύπρο το οποίο ήταν και είναι συνυφασμένο με την εγγραφή στο κτηματολογικό μητρώο των εμπραγμάτων δικαιωμάτων και, επομένως, με τον αποκλεισμό της δημιουργίας δικαιωμάτων επί ακινήτου ιδιοκτησίας με την εφαρμογή των αρχών του Κοινοδικαίου και της Επιείκιας.
Εμπράγματο δικαίωμα (estateinland) δεν μπορεί να αποκτηθεί, είτε λόγω εγκατάλειψης (abandonment) της ακίνητης περιουσίας είτε λόγω κωλύματος (estoppel), για τον απλούστατο λόγο ότι δεν αναφέρονται στο Κεφ. 224 ούτε για λόγους εγκατάλειψης ούτε το κώλυμα ως τρόποι αποκτήσεως δικαιώματος επί ακινήτου ιδιοκτησίας.Εντούτοις, στην απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην υπόθεση Ναυσικά Στυλιανού v. Κυριάκου Παπακλεοβούλου, λέχθηκε ότι το περιουσιακό κώλυμα αποτελεί μέρος των αρχών της Επιεικείας και εφαρμόζεται στην Κύπρο σύμφωνα με το άρθρο 29 (1) (γ) του Περί Δικαστηρίων Νόμου αρ. 14/1960.
Ειδικότερα, παρά την ρητή πρόνοια του άρθρου 4 και παρά τις αποφάσεις στην Γουόρτ (1946) και Μουσταφά Νταή (1958) το Ανώτατο Δικαστήριο προχώρησε ουσιαστικά σε ίδια απόπειρα εφαρμογής των αρχών της Επιεικείας σε θέματα που αφορούν ακίνητη ιδιοκτησία όπως στην υπόθεση Κοντού (1953) που προκάλεσε την εισαγωγή του σημερινού άρθρου 4 του Κεφ. 224. Είναι σημαντικό να αναφερθεί ότι στην υπόθεση Ναυσικά Στυλιανού (1982) δεν είχαν αναφερθεί οι υποθέσεις αυτές, με τις οποίες είχε ερμηνευθεί το άρθρο 4. Επομένως, η θεσμική εκχώρηση στη Κύπρο όπως προνοείται από το Αγγλικό LawofPropertyArt 1925 δεν επιτρέπεται.
Το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι οι αποφάσεις στις υποθέσεις αυτές σταμάτησαν να είναι δεσμευτικές. Δηλαδή το Δικαστήριο αποφασίζει να διαφοροποιηθεί χωρίς να τηρήσει καν κάποια προϋπόθεση ή τις προηγούμενες αποφάσεις. Απεναντίας, στην υπόθεση Άγιος Ανδρόνικος DevelopmentCoLtdv. Δημοκρατίας, παρόλο που δεν γίνεται αναφορά στην υπόθεση Ναυσικά Στυλιανού (1982), η ολομέλεια του Ανωτάτου Δικαστηρίου επανέλαβε την βασική αρχή των προηγούμενων της αποφάσεων. Έτσι προκύπτει αβίαστα το συμπέρασμα ότι, δικαιώματα ιδιοκτησίας επί ή εντός ακινήτου ιδιοκτησίας μπορούν να αποκτηθούν ή να μεταβιβασθούν μόνο σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 4, με βάση το οποίο αποκλείονται οι αρχές του Κοινοδικαίου και της Επιεικείας.
ΙΩΑΝΝΑ ΑΝΤΩΝΙΟΥ
ΦΟΙΤΗΤΡΙΑ ΝΟΜΙΚΗΣ ΣΧΟΛΗΣ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟΥ FREDERICK, ΛΕΜΕΣΟΥ
ΠΗΓΕΣ
Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακάτοχοι, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος, Κεφ. 224 (26/1945), Άρθρο 4 (1)
Περί Δικαστηρίων Νόμος του 1960 έως Αρ.3 του 1998 (14/60), Άρθρο 29 (1) (γ)
Υπόθεση Antonis Mouzouris&Anotherv. XylophagouPlantationLtd (1977) 1 C.L.R. 287
Υπόθεση Αγνή Κοντού v. Μαρία Παρούτη (1953) 19 C.L.R. 172.
Υπόθεση Ασπασία Μίλλιγκτον Γουόρτ v. Ρουπίνa (1970) 1 C.L.R. 88
Υπόθεση Χαλίλ Χουσείν Μουσταφά Νταή v. Σατραζάμ (1958) 24 C.L.R. 259.
Υπόθεση Ναυσικά Στυλιανού v. Κυριάκου Παπακλεοβούλου (1982) 1 C.L.R. 542.
Law of PropertyArt 1925
Υπόθεση Άγιος Ανδρόνικος DevelopmentCoLtdv. Δημοκρατίας (1985) 1 C.L.R. 2362