Σημασία και Εξαιρέσεις Άρθρου 4 του Νόμου Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) – ΚΕΦ.224 (ΜΕΡΟΣ ΙΙ)
Αναντίρρητα, το άρθρο 4 είναι μείζονος σημασίας διότι καθορίζει σαφώς με ποιο τρόπο δημιουργούνται, υφίστανται, αποκτούνται ή μεταβιβάζονται δικαιώματα πάνω σε ακίνητη ιδιοκτησία. Η σημασία του αυτή έγκειται στο γεγονός ότι η υποθήκη πάνω σε ακίνητη περιουσία για ασφάλεια χρέους αποτελεί μόνο συμβατικό δικαίωμα (contractual right), προς όφελος του ενυπόθηκου δανειστή και επίσης εμπράγματο βάρος ή επιβάρυνση (charge), πάνω στην ακίνητη ιδιοκτησία και όχι εμπράγματο δικαίωμα.Με άλλα λόγια, προτεραιότητα έχει η υποθήκη, η οποία προηγείται στην ιεράρχηση λόγω του ότι δημιουργεί μόνο επιβάρυνση πάνω σε ακίνητη ιδιοκτησία.
Συμπληρωματικά, το δικαίωμα του ενοικιαστή επί ακινήτου ιδιοκτησίας, είτε με ενοικιαστήριο έγγραφοείτε ως θέσμιου ενοικιαστή, δεν είναι εμπράγματο δικαίωμα συνδεδεμένο με την ακίνητη ιδιοκτησία. Αυτό συμβαίνει επειδή οι πρόνοιες του Μέρους ΙV του Κεφ. 224 συνάδουν με το άρθρο 4 και η δημιουργία εμπράγματου δικαιώματος, γίνεται δυνάμει των διατάξεων του Κεφ. 224. Σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 4 του Κεφ. 224 αλλά και του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/65, δεν μπορεί να υπάρξει νομική ή ισότιμη ανάθεση (legal or equitable assignment), δηλαδή εκχώρηση δικαιωμάτων σε ακίνητη ιδιοκτησία, εφόσον όπως έχουμε αναφέρει πιο πάνω, οι αρχές του Αγγλικού Κοινοδικαίου και της Επιεικείας καθώς και το περιουσιακό κώλυμα δεν τυγχάνουν εφαρμογής στην Κύπρο.Σύμφωνα με τον Περί Πώλησης Γαιών (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, Κεφ. 232, με την κατάθεση στο Κτηματολόγιο πωλητήριου εγγράφου ακίνητης ιδιοκτησίας, γεννιούνται αξιώσεις και όχι δικαιώματα. Το πωλητήριο έγγραφο δεν δημιουργεί δικαίωμα πάνω σε ακίνητη ιδιοκτησία, αλλά δημιουργεί μόνο επιβάρυνση πάνω στην ακίνητη ιδιοκτησία, προς όφελος του αγοραστή ο οποίος έχει καταθέσει τέτοιο συμβόλαιο.
Όπως σε όλα τα θέματα Δικαίου υπάρχουν εξαιρέσεις, οι οποίες αντιτίθενται σε μια γενική αρχή. Έτσι και στο θέμα της δημιουργίας δικαιωμάτων πάνω σε ακίνητη ιδιοκτησία και συγκεκριμένα στο άρθρο 4, προνοούνται εξαιρέσεις σύμφωνα με τις οποίες κανένα συμφέρον ή δικαίωμα ιδιοκτησίας μπορεί να αποκτηθεί σε σχέση με ακίνητο παρά μόνο σύμφωνα με τις διατάξεις του Κεφ. 224, κατ’ αποκλεισμό του δικαίου της Επιεικείας και του Αγγλικού Κοινοδικαίου.
Το εμπίστευμα ή καταπίστευμα (trust) αποτελεί την πρώτη εξαίρεση και ορίζεται ως ένα εργαλείο το οποίο προνοεί μια έννομη σχέση που δημιουργείται από ένα άτομο, γνωστό ως ιδρυτής, όταν θέτει περιουσιακά στοιχεία υπό τον έλεγχο ενός ή περισσότερων εμπιστευματοδόχων, προς όφελος ενός δικαιούχου ή πολλών δικαιούχων ή για ένα συγκεκριμένο σκοπό. Ο θεσμός αυτός συνιστά επινόηση των δικαστηρίων της Επιεικείας και έχει σκοπό την περιφρούρηση εμπιστευτικών σχέσεων και τον προσδιορισμό των υποχρεώσεων, προσώπων που κατέχουν εμπιστευτική θέση ή ασκούν καθήκοντα εμπιστευτικής φύσεως. Εμπίστευμα που αφορά ακίνητη ιδιοκτησία δεν θεωρείται έγκυρο, εκτός αν αυτό ιδρύεται με έγγραφο (trustdeed), υπογραμμένο από το πρόσωπο που το δικαιούται ή με διαθήκη, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 65ΙΕ του Κεφ. 224, από την 01/04/1980. Προνοείται επίσης, ότι το Ιδρυτικό Έγγραφο του εμπιστεύματος ή η διαθήκη, ανάλογα με την περίπτωση, καταχωρίζονται στο Μητρώο Εγγραφής του αρμόδιου κτηματολογικού γραφείου.
Παρόλο που παραπάνω αναφέρθηκε ότι αποκλείονται οποιαδήποτε εμπιστεύματα που δημιουργούνται λόγω της εφαρμογής των αρχών της Επιεικείας, το Ανώτατο Δικαστήριο σε σωρεία υποθέσεών του, που εκδόθηκαν μετά από την θέσπιση του άρθρου 65ΙΕ, αναγνώρισε την δυνατότητα δημιουργίας ή λειτουργίας αποληγόντων ή εξ επαγωγής εμπιστευμάτων, σε σχέση με ακίνητη ιδιοκτησία. Τα Δικαστήρια της Κύπρου εφαρμόζουν τις αρχές του δικαίου της Επιεικείας, όπως αυτές ισχύουν στην Αγγλία, τόσο σε ότι αφορά τα νόμιμα ζευγάρια και αυτά που συζούν. Η απόφαση στην υπόθεση Μιλτιάδους v. Μιλτιάδους, επιβεβαιώνει τις αρχές αυτές, υπόθεση που είχε εκδοθεί όταν θέματα σχετικά με κοινή περιουσία συζύγων μπορούσαν να εγερθούν μόνο σε αγωγές στις οποίες υπήρχε ισχυρισμός για Εμπίστευμα. Η υπόθεση αυτή αφορούσε απαίτηση συζύγου για απόκτηση και εγγραφή επ’ ονόματι της μεριδίου στην κατοικία που κτίστηκε με συνεισφορά δική της και του συζύγου της. Tο Ανώτατο Δικαστήριο αποφάσισε ότι:
«…συμφέροντα που πηγάζουν από τις αρχές της Επιεικείας σε περιπτώσεις εμπιστευμάτων, δημιουργούν εμπράγματα δικαιώματα που είναι δυνατόν να εγγραφούν στο κτηματολογικό μητρώο όπως οποιαδήποτε άλλη ακίνητη ιδιοκτησία.»
Στην αυθεντία Θεοδώρα Θεοδώρου Χριστοφόρου v. Ελένης Θεοδώρου Χριστοφόρου, αποδεικνύεται πως το άρθρο 4 περιέχει εξαίρεση που δεν προκύπτει στα ρητά εμπιστεύματα ή καταπιστεύματα (express trusts), αλλά στα απολήγοντα και εξ επαγωγής εμπιστεύματα. Κατά πόσο δηλαδή, είναι δυνατή η δημιουργία ή η λειτουργία τέτοιων εμπιστευμάτων και πότε.
Ως απόρροια της πιο πάνω υπόθεσης, τα απολήγοντα ή εξ επαγωγής εμπιστεύματα δημιουργούνται ή λειτουργούν ή επιβάλλονται, ως θέμα δικαίου (byoperationoflaw). Τα απολήγοντα εμπιστεύματα προκύπτουν, συνήθως, στην περίπτωση που ένα πρόσωπο αγοράζει περιουσία η οποία εγγράφεται στο όνομα κάποιου άλλου ή μεταβιβάζει περιουσία στο όνομα κάποιου άλλου, χωρίς αντάλλαγμα. Το εξ επαγωγής Εμπίστευμα, που είναι μια από τις ισχυρότερες θεραπείες του δικαίου της επιεικείας, επιβάλλεται στις περιπτώσεις όπου κάποιο πρόσωπο επωφελείται από τη δική του ανήθικη, ασυνείδητη ή επονείδιστη συμπεριφορά.
Στην σχετικά πρόσφατη υπόθεση SaintGeorge’sCarHirev. Μακεδονίας Γαβριηλίδου, αγοραστές διαμερισμάτων από εταιρεία ανάπτυξης γης, διεκδίκησαν περιουσιακά δικαιώματα από τους ιδιοκτήτες του οικοπέδου επί του οποίου αυτά ανεγέρθησαν στη βάση συμφωνίας αντιπαροχής μεταξύ της εταιρείας και των ιδιοκτητών του οικοπέδου. Το ερώτημα που ηγέρθη σε αυτή την υπόθεση, ήταν κατά πόσο είχε δημιουργηθεί εξ επαγωγής Εμπίστευμα υπέρ των αγοραστών ή ιδιοκτησιακό κώλυμα εις βάρος των ιδιοκτητών του οικοπέδου, στη βάση του οποίου οι αγοραστές είχαν δικαίωμα να αναγνωρισθούν ως δικαιούχοι και να επιτύχουν την τιτλοποίηση των διαμερισμάτων που αγόρασαν από την εταιρεία στο όνομά τους. Το Εφετείο παραμέρισε την πρωτόδικη απόφαση, εκδίδοντας αναγνωριστική απόφαση υπέρ των εφεσειόντων και εις βάρος των εφεσίβλητων και επίσης διάταγμα υπέρ των εφεσειόντων και εις βάρος των εφεσίβλητων με τα έξοδα του εν λόγω Δικαστηρίου, επειδή δεν αποδείχτηκε η δημιουργία ούτε εξ επαγωγής εμπιστεύματος ούτε ιδιοκτησιακού κωλύματος υπέρ του εφεσείοντος. Δηλαδή τα εξ επαγωγής εμπιστεύματα έχουν περίπου το ίδιο αποτέλεσμα με το περιουσιακό κώλυμα του Αγγλικού Κοινοδικαίου.
Στην υπόθεση Πύριλλος v. Κονναρή, είχε μεταβιβαστεί ακίνητο με σκοπό την εξασφάλιση χρέους και υπήρχε ρητή αναφορά στην μεταξύ των μερών γραπτή συμφωνία για επαναμεταβίβαση του ακινήτου μετά την εξόφληση του χρέους. Η συμφωνία αυτή δεν είχε εγγραφεί στο Κτηματολόγιο, δεν αναφερόταν ρητά σε Εμπίστευμα και επομένως δεν είχαν τηρηθεί οι προϋποθέσεις του Άρθρου 65IE του Κεφ. 224. Παρόλα αυτά, το Δικαστήριο έκρινε ότι οι προϋποθέσεις ήταν τέτοιες, ούτως ώστε να συνεπάγονται την δημιουργία εξ επαγωγής εμπιστεύματος, εφόσον ο εμπιστευματοδόχος υπό τις περιστάσεις δικαιούται σε ακύρωση της κατάθεσης και εγγραφής της πωλητήριας σύμβασης στο Κτηματολόγιο, για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Ειδικότερα, λέχθηκαν τα εξής:
«Παράκαμψη του δόγματος της συμβατικής σχέσης (privityofcontract) είναι εφικτή μέσω της παρέμβασης του εξ επαγωγής εμπιστεύματος στις περιπτώσεις όπου η σύναψη της συμφωνίας από τον εμπιστευματοδόχο έγινε μετά από οδηγίες του δικαιούχου του εμπιστεύματος (beneficiary) – εδώ της εφεσίβλητης.»
Ωστόσο, τα Δικαστήρια είναι απρόθυμα να εξάγουν συμπέρασμα για ύπαρξη εμπιστεύματος, αν η μαρτυρία δείχνει μόνο την ύπαρξη βούλησης εκ μέρους των συμβαλλομένων για απόδοση οφέλους στον Γ ή αν η σύμβαση μεταξύ Α και Β είναι ακυρώσιμη με συμφωνία.Το μόνο κριτήριο που θα αξιολογήσει το Δικαστήριο, για το αν έχει δημιουργηθεί απολήγον ή εξ επαγωγής Εμπίστευμα, είναι καθαρά τα γεγονότα της κάθε υπόθεσης. Το Δικαστήριο οφείλει να κρίνει την κάθε περίσταση μεμονωμένα και αντικειμενικά.
Πέρα από την περίπτωση των καταπιστευμάτων, υπάρχουν ακόμη τρείς εξαιρέσεις στις οποίες το άρθρο 4, δεν εφαρμόζεται. Οι πρόνοιες του άρθρου 4 δεν εφαρμόζονται σε βακούφια ή βακούφικα, δηλαδή σε περιουσίες που αφιερώθηκαν από ευσεβείς μουσουλμάνους για θρησκευτικούς, κοινωνικούς ή εκπαιδευτικούς σκοπούς. Επιπλέον, το άρθρο 4 δεν εφαρμόζεται σε εμπράγματα δικαιώματα που είχαν δημιουργηθεί ή μεταβιβαστεί με έγγραφο και έναντι αξιόλογης αντιπαροχής, που εξακολουθούσαν να υφίστανται στις 04/03/1953 και σύμφωνα με τις προϋποθέσεις που αναφέρονται στο άρθρο 4, γεγονός το οποίο σπάνια λαμβάνει χώρα. Η τελευταία εξαίρεση από τις διατάξεις του άρθρου 4 αφορά την περίπτωση που δικαιώματα σε ακίνητη ιδιοκτησία αναγνωρίζονται, από οποιοδήποτε άλλο εκάστοτε σε ισχύ Νόμο. Ήδη τα άρθρα 65Α έως 65ΙΔ και 65ΙΕ (α) ασχολούνται με πρόνοιες σχετικές με την εγγραφή ορισμένων μισθώσεων που έχουν ενσωματωθεί στο Κεφ. 224 που προηγουμένως μερικώς καλύπτονταν από άλλες Νομοθεσίες, που εν τω μεταξύ έχουν καταργηθεί.
ΚΩΣΤΑΣ ΟΔΙΑΤΗΣ ,
ΦΟΙΤΗΤΗΣ, ΝΟΜΙΚΗΣ ΣΧΟΛΗΣ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟΥ FREDERICK ΛΕΜΕΣΟΥ
Πηγές:
Υπόθεση Σπύρος Μιχαηλίδης v. Χρύση Δημητριάδη (1968) 1 C.L.R. 211
Υπόθεση Γενικός Εισαγγελέας v. Συμβουλίου Υδατοπρομήθειας Λευκωσίας (1961) C.L.R. 1
Ο Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμος του 1965, (9/1965)
Ο Περί Πώλησης Γαιών (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος, Κεφ. 232
Ο Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος, Κεφ. 224 (26/1945), Άρθρο 65 ΙΕ.
Υπόθεση Γεώργιος Πένταυκας v. Άννας Γεωργίου Πένταυκα (1991) 1 Α.Α.Δ. 621
Υπόθεση Χρίστος Κληρίδης v. Ηροδότου Σταυρίδη (1998) 1 Α.Α.Δ. 521
Υπόθεση Μιλτιάδους v. Μιλτιάδους (1982) 1 C.L.R. 797.
Υπόθεση Θεοδώρα Θεοδώρου Χριστοφόρου v. Ελένης Θεοδώρου Χριστοφόρου (1998) 1 Α.Α.Δ. 1551.
Underhill and Hayton, «Law of Trusts & Trustees», 13ηΈκδοση, Butterworths, 1979
ΥπόθεσηSaintGeorge’sCarHirev. ΜακεδονίαςΓαβριηλίδου (2006) 1 Α.Α.Δ. 47
Υπόθεση Πύριλλος v. Κονναρή (2000) 1Β Α.Α.Δ. 1153
Re Schebsman (1944) Ch.83.